SORU
Bilindiği üzere sit alanlarında kalan üzerinde koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazlar üzerinde herhangi bir işlem yapılamamaktadır. Peki işlem yapılamayan bu taşınmazlar nasıl değerlendirilecektir?
EDİTÖR DEĞERLENDİRMESİ
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun
3 üncü maddesinde; “Sit; tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlar,
Koruma amaçlı imar plânı; bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlar” olarak tanımlamıştır.
8 inci maddesinde; “Yedinci maddeye göre tescil edilen korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tesbiti ve bu alanlar içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağı konusunda karar alma yetkisi Koruma Kurullarına aittir.”
9 uncu Maddesinde; “Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale sayılmaktadır,”
15 inci maddesinin (a) bendinde; “Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak proğramlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur”
15 inci maddesinin (f) bendinde; “Sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir. Sit alanı ilan edildiği tapu kütüğüne şerh edilen taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında, sonradan edinenlerin talepleri değerlendirilmez. Ancak, Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde, maliklerin başvurusu ve kabulüne ilişkin koşul parsele yönelik uygulanır ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz. Bu parsellerin üzerinde bina veya tesis varsa malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödenir. Bu bentle ilgili usul ve esaslar Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle belirlenir.” hülümlerine yer verilmiştir.
Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, içinde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları bulunması nedeniyle sit alanı ilan edilen ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazların Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi usul ve esaslarını kapsamaktadır.
Yönetmeliğin 4. Maddesinde; “Sit alanlarından, I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece doğal sit alanı olarak tescil edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde kalan ve Bakanlık tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan yerlerde bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir.
Trampa İşlemi Süreci:
- Bakanlıkça Trampa işleminin programa alınacağı yerlerin belirlenmesi
- Programa alınan sit alanının 30 gün süreyle ilanı (Valiliklerce veya Kaymakamlıklarca)
- İlk İlan tarihinden itibaren 60 gün içinde programdan yararlanmak isteyen malikler gerekli bilgi ve belgelerle Kültür ve Turizm Bakanlığına başvurusu
- Başvuruların Maliye Bakanlığına bildirilmesi (Yılda 2 kez)
- Gerekli değerlendirmelerin yapılması ve ilgili defterdarlıkların web sitelerinde ve ilan panolarında ilanların yapılması
- Taleplerin gönderilmesi
- Aynı taşınmaza birden fazla talep olması durumunda, ilgililer yazılı olarak çağrılırlar ve talipliler arasında yapılan açık arttırmada en fazla fark bedeli vermeyi önerenin önerisi kabul edilir.
- Açık arttırmada taşınmaz almaya hak kazanamayan istekli başka bir taşınmaza yeniden istekte bulunabilir” düzenlemeleri yapılmıştır.
Sonuç olarak;
I. ve II. Derece arkeolojik sit ve I. derece doğal sit alanında kalan gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlar, öncelikle maliklerince kullanmak istenmeleri halinde bağlı oldukları Koruma Kurullarından izin alarak kullanabilecekleri, izin verilmeyen durumlarda doğal kullanımı dışında tasarrufta bulunamayacakları,
Kültür ve Turizm Bakanlığınca yukarıda belirtilen işlemlerin yapılması sonucunda Hazine taşınmazları ile trampa edilebileceği anlaşılmaktadır.
Ancak unutulmamalıdır ki başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında yüzde 20 den fazla fark olamaz. Ayrıca trampa işlemi 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51. Maddesinin (g) bendi ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre pazarlık usulüyle yapılır. Hazine taşınmazının değerinin daha yüksek olması durumunda aradaki fark nakden ve peşin ödenir. Bununla birlikte trampa kapsamında değerlendirilemeyecek Hazine taşınmazlarının hangileri olduğu ise Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelikte belirtilmiştir.
